房地产融资贫富不均：大开发商撑饱小房企挨饿（二）

 　　海外融资现紧缩势头

　　与国内房地产融资松绑相比，近年来受到国内房企依赖的海外融资却呈现紧缩的势头。

　　根据数据研究供应商Dealogic的统计，今年1月至8月，房企总计在海外市场上发行了524亿美元(折合约3217亿元人民币)的债券，比2013年同期增长100%。但Dealogic也发现，国内房企海外债券融资成本也在不断上涨，以保利地产于今年4月份发行的五年期海外债券为例，票面利率为5.25%，去年发行的类似债券仅为4.5%。

　　“过去数年国内房企海外融资之所以如此旺盛，主要得益于美国量化宽松政策(QE)导致流动性泛滥，让它们能拿到便宜的资金，这也是大量房企扎堆港交所‘流血上市’的重要原因。但形势也在发生变化”，黄立冲告诉记者，一方面，目前市场共识是美联储于年前逐步退出QE，明年考虑加息，这会造成美元回流，导致流动性紧张；另一方面，由于今年以来房地产市场形势变差，陆续有小型房企爆发集体违约事件，投资者要求的风险溢价也更高，所以接下来海外融资的难度会不断加大。

　　《每日经济新闻》记者发现，由于发债融资成本的上升，部分内房股被迫采用股权融资偿还债务。自8月份起，包括碧桂园、雅居乐地产等部分内房股均发布供股 (类似A股的配股)融资方案，以碧桂园为例，公司于8月底通过15:1的比例供股集资31.8亿港元，主要就是为了偿还9月10日到期的一笔美元优先票据。

　　辉立证券房地产分析师陈耕向记者表示，由于债券市场对内房股高息债的需求减少，开发商也不愿提高发债成本致使资产负债表进一步恶化，考虑供股融资不需要支付利息，在海外债券市场收紧的情况下预计会有更多的内房股跟随。花旗更指出，合生创展与保利置业这两家短期债务压力较大的内房股会成为下一轮供股融资的企业。

　　“但供股是一把双刃剑，对公司市值会造成较大的负面冲击”，黄立冲告诉记者，供股相当于是向股东要钱，尤其是在股价低迷时采用折让供股往往引发投资者反感与抛售，对公司股价造成极大的负面影响。此外，相对于碧桂园、雅居乐这种大中型上市房企约20%～30%的供股价折让率，很多规模较小、财务状况更差的小型内房股如要选择供股融资，股价需要更大幅度的折让，对公司市值造成更大的伤害。

　　开发贷款：非上市房企难受益

　　值得注意的是，央行发布的文件也指出，支持房地产开发企业的合理融资需求：银行业金融机构在防范风险的前提下，合理配置信贷资源，支持资质良好、诚信经营的房地产企业开发建设普通商品住房，积极支持有市场前景的在建、续建项目的合理融资需求。

　　“尽管央行也提出继续支持房地产开发企业的合理融资需求，但这并不意味着所有房企都能获益”，新城控股高级副总裁欧阳捷告诉 《每日经济新闻》记者，根据他与部分商业银行行长的接触了解到，今年银行发放开发贷款的目标客户几乎都集中在全国百强企业，这批企业也必然将成为新政的最大受益者。

　　一家小型房企总裁也向记者透露，对于百强以外的房企，银行发放开发贷款会根据不同的项目评估决定是否放款，考量的因素包括地理位置、土地价格、产品定位、开发进度甚至降价可能性，部分一线城市目前更要求项目在拿到预售证后才发放开发贷款，企业若没有较大的规模，项目也并非处于核心地段，要想拿到开发贷款基本不可能。

　　在欧阳捷看来，无论是开发贷款、中期票据、海外融资还是股权融资，只有上市房企才能从中受益。数量庞大的中小型开发商不仅难以从银行获得开发贷款，即便是信托产品也由于银行收紧表外业务受到影响，利息高昂的地产基金或者民间借贷是它们的主要资金来源，因此融资开闸最终会加固“强者恒强”的局面。

　　MBS发展面临多重困难

　　本次央行出台的房贷新政中，鼓励银行业金融机构通过发行住房抵押贷款支持证券(MBS)等多种措施筹集资金，专门用于增加首套普通自住房和改善型普通自住房贷款投放。

　　黄立冲向记者表示，MBS是指银行把贷出的住房抵押贷款中符合一定条件的贷款集中起来，形成一个抵押贷款的集合体 (pool)，利用贷款集合体定期发生的本金及利息的现金流入发行证券，并由政府机构或政府背景的金融机构对该证券进行担保，发行券商会将抵押集合体所产生的本金与利息转移支付给MBS的投资者。

　　“央行鼓励商业银行发行MBS的目的之一，是为了缓解今年以来商业银行收缩房贷所带来的负面冲击，吸引更多社会资金支持房贷业务”，德信资本董事长陈义枫认为。

　　陈义枫同时表示，由于大部分商业银行地产类贷款的头寸已经很高，且综合负债成本攀升，在房地产市场下行的环境下，无论是出于控制风险还是追求收益，银行做按揭贷款意愿不足。通过发行MBS，银行可以把过去发放的房贷以证券的形式卖出去以腾出更多的资金头寸，同时也能降低在房地产领域的头寸以减小风险。