楼价回暖 后市供应或局部性偏紧--中国商业地产开发协会

　　下半年，房地产市场供量仍然较大，据统计，在禅桂新区域，下半年将有超过15000套住宅供应，供应量明显超过目前的实际需求量，供略大于求。


　　然而，在下半年庞大供应中，虽然也有新盘上市，但新盘的供应量及影响力却非常有限。目前，已有不少在售的主力楼盘进入销售尾声，但新的主力楼盘尚未及时接上，预计在半年至一年后，佛山楼市，特别是禅桂中心区域楼市，将会面临着主力楼盘青黄不接的被动局面，楼价也有可能会出现较大波动。

　　不少楼盘半年内渐退出市场

　　第二季度起，佛山楼市明显回暖，成交活跃。据市住建局公布数据显示，第二季度，佛山市商品住宅成交量为188万平方米，环比第一季度大升八成，佛山暂时楼市走出了低迷不振的局面。在楼市成交活跃情况下，大部分楼盘去年的库存迅速消化，同时也加快了推货进程，在此形势下，部分楼盘逐渐进入销售尾声。

　　位于东平新城核心区的依云水岸，近期将推出41座新品，这将是该盘最后一座92㎡、135㎡的中小单位。此外该盘还有一座江景大宅未推，预计在第三季度，该盘所有新货(洋房部分)将完全推售完毕。佛山新城北岸的碧桂园城市花园，也进入了销售的尾声，目前主推的是300~500㎡的超大户型，总货量并不多。季华园的星星华园国际，在今年五一已推出最后一批园景大单位，下半年销售主力将集中在商铺、写字楼及公寓产品。亚艺板块的保利天玺，虽然今年第二季度才开始推售住宅产品，但该盘体量并不大，预计下半年仅有数十套住宅在售。凯德城脉，虽然在上半年的销售无太大动作，但该盘仅706 套，下半年尚有200套住宅供应。怡翠世嘉所有住宅产品均已推出市场，目前在售尾货，下半年主推公寓及商铺。保利香槟花园，经过上半年快速去货，目前基本进入收尾阶段，预计尚有200套住宅供应，下半年将主推大批公寓和写字楼。

　　经过下半年的消化，依云水岸、碧桂园城市花园、星星华园国际、怡翠世嘉、凯德城脉、保利香槟花园等大批楼盘将退出市场。

　　下半年新盘难当市场主力

　　据统计，在禅桂新区域，下半年上市的新盘约在十个左右，但普遍不是城市综合体就是小盘，住宅供应量普遍较低。如预计于年底上市的万科广场、万科金域国际两大新盘，虽然都是要打造区域性标志性项目，但首推产品并无住宅，而是公寓。预计于年底上市的创鸿广场，可能又要推迟至明年上市，该项目也是城市综合体，除商业外，就是酒店式公寓，并无住宅产品。而原定年底上市的保利拉菲公馆，受市场影响，预计要推迟到明年。此外，南庄的绿岛明珠、桂城的水岸康堤两大新盘，虽然都是以住宅为主，但首批上市的只是别墅。

　　下半年上市的新盘中，住宅方面唯一的亮点可算是雅居乐文华路新项目，但该盘体量并不多，正常情况下一年可消化完毕。此外，科泰君御华府、名汇嘉园、御璟上院等几个新盘均是小盘，难当楼市主力。可以说，下半年佛山中心区域楼盘，新盘难当市场主力，市场看点仍然是在售楼盘，预计这一局面会持续至明年上半年。

　　造成这一现象出现的是限购因素，佛山限购后，成交明显放缓，市场不乐观，地产商拿地谨慎，去年3月份至今年2月份，商住用地出让量大幅下降，据统计，期间佛山市商住用地成交量约为260万平方米左右，其中包括部分城市综合体项目或者商服用地兼容住房用地，纯商住用地并不多，禅桂新区域上规模的商住用地仅在十宗左右。按一般商住用地的开发周期，从拿地至产品上市，至少要在一年至一年半时间，也就是说，从今年3月份起至明年上半，新盘上市量将达到历史低位。由于今年年初的市场前景尚不好，很多去年出让的地块被迫推迟了开发节奏，如去年1月份乐从南区出让的几宗地块，至今仍未上市，预计要推迟至明年，其他新盘，如万科广场、万科金域国际、创鸿广场等新盘，年底上市仍然存在较大变数。

　　供应或区域性不平衡

　　禅城、南海供应偏紧，顺德、三水较松

　　虽然下半年中心区域会有大批楼盘逐渐退出市场，但整体供应量还是较充足的，记者粗略统计，下半年禅桂新区域将有超过15000套住宅供应，按目前的消化量，供应量将是需求量的1.2~1.3倍，供应还是较充足。

　　据市房协统计数据显示，今年上半年，全市新增商品住宅预售量为401.6万㎡，成交量为291万㎡，新增库存量为110万平方米(新批预售量减去成交量)，全市总体供应还是较为充裕，但局部性不平衡，禅城、南海库存量极低，几乎处于供不应求局面，但顺德、三水、高明库存就明显增大，顺德今年上半年新增库存量就达70万平方米，而三水的库存量也接近30万平方米。

　　在顺德容桂，在售楼盘就达二十多个，竞争压力极大，以至出现了“4字头”起的超低价，而中心城一线江景豪宅也仅在“9字头”，且是按套内计，而顺德旗下各镇街，均有不少主力大盘提纲，供应量极大。上半年，顺德区的商品住宅成交均价仅为6757.85元/㎡，虽然同比及环比均是小幅下跌，但乐从成交量的猛增，对其总体成交均价拉升影响较大。据粗略统计，今年上半年，乐从区域仅保利东湾成交的住宅就超过10万平方米，整个乐从商品住宅成交面积预计约接近20万平方米，占顺德总成交量的20%左右，而乐从整体成交均价按近万元，对顺德楼市成交均价影响较大。

　　而在三水，上半年也有几大楼盘推货量较大，御江南、三水时代城、御龙湾等十多个盘放量，虽然毛坯价已在5000元/㎡上下，整体成交量较低，仅19.6万㎡，近6成住宅未卖出，库存率在五区高居第一位。

来自：佛山日报